Réforme de l’urbanisme 2012

La nouvelle « surface de plancher » des constructions a remplacé la SHON et la SHOB depuis le 1er mars 2012.
Les règles de surface des constructions (la surface hors-oeuvre brute et la surface hors-oeuvre nette) dont les professionnels déploraient la complexité ont été réformées le 16/11/2011* en application de la loi portant engagement national pour l’environnement et dans le prolongement du Grenelle de l’environnement. La nouvelle définition de cette surface s’entend comme : « la somme de la surface de planchers de chaque niveau clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment », déduction faite de certaines surfaces (vides, combles non aménageables, aires de stationnement, rampes d’accès, locaux techniques et de stockage des déchets des bâtiments autres que les maisons individuelles, caves et celliers desservis par une partie commune…etc – cf. art R.112-2 du Code de l’urbanisme).
L’objectif est notamment de ne plus prendre en compte et de ne plus pénaliser l’isolation. Par ailleurs, la notion d’emprise au sol des constructions est également modifiée ; elle s’entend comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (cf. art. R.420-1 du Code de l’urbanisme).
Cette nouvelle emprise doit être prise en compte, en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction sera soumis à déclaration préalable ou à permis de construire, et s’il pourra être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.
Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er mars 2012.

* Décret n° 2011-2054 du 29/12/2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16/11/2011

Documents utiles :

  1. Fiche de calcul surface fiscale/surface de plancher
  2. Instruction détaillée du calcul de la surface de plancher
  3. Nouveaux formulaires de déclaration d’urbanisme

Vente et location de biens immobiliers

Au terme des articles L. 125-5 et R. 125-3 à 27 du Code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
Un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à toute vente ou location d’un bien immobilier bâti ou non bâti, accompagné des extraits des documents permettant de localiser le bien au regard des risques qui le touchent, et éventuellement d’une déclaration du ou des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.
C’est le vendeur ou le bailleur qui établit l’état des risques.

Procédure pour compléter l’état des risques naturels et technologiques :

  1. Imprimer le formulaire pré-rempli ou vierge, ainsi que les documents annexés : fiche synthétique et Extrait de réglement
  2. Compléter les cadres 2-3-7-8-9-10
  3. Pour compléter le cadre 3 (localisation) et télécharger la carte de votre secteur : cliquez-ici
  4. Imprimer la carte du secteur vous concernant
  5. Localiser votre parcelle
  6. Noter le zonage et la lettre correspondant au risque ( ex : Zone bleue 115 Jcu)
    N.B : Les zones blanches ne sont pas règlementées et sont réputées sans risque naturel prévisible significatif. Si votre bâtiment y est situé vous pouvez indiquer « zone blanche sans risque naturel prévisible significatif »